[摘要] 许多投资者仍然看多房地产市场，他们主要理由是新房库存量大幅下降。“库存降、房价涨”就是这么个道理。但事实上问题没有如此简单，决定房价走势的主导因素好像从来没跟新房库存高低有关，而是与货币政策等其他因素有关联。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">两会过后，有超过15个城市启动了新一轮楼市调控政策。比较知名的是海南省则推出“5年限售 5年社保 70%首付”的条款。杭州出台摇号新规；深圳推行“三价合一”政策等等。“因城施策”的房地产调控正在全方位的推进中。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">尽管如此，也有许多投资者仍然看多房地产市场，他们主要理由是新房库存量大幅下降。“库存降、房价涨”就是这么个道理。但事实上问题没有如此简单，决定房价走势的主导因素好像从来没跟新房库存高低有关，而是与货币政策等其他因素有关联。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">翻开历史，在过去十多年中，新房库存仅在2016年3月份之后出现连续21个月下降。而在此前的近十年内，新建住宅库存一直保持平稳上升趋势，并于2016年2月达到历史峰值4.66亿平米，也就是在此之后，2016年两会首次提出了“三去一降一补”中房地产主动去库存的政策目标。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">而在这同一历史周期中，有70个大中城市房价却出现了过三个下跌周期，只是时间较短而已，即2008-2009年、2012-2013年、2014年至2015年，这三个周期，房价都出现水平的下跌。而在此期间，新房库存则一直保持上升的趋势。当最近一轮房价上涨始于2015年初，这恰恰是房地产库存的顶峰。由此可见，房价涨跌与新房库存之间关系并不大。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">再看一下国外成熟的市场国家，美国新建住房库存在次贷危机爆发前夕（2006年5月）达到历史峰值57万套，相应地，美国房价也同步达到了历史峰值。此后，美国新房库存持续下滑，房价也同步下滑——库存于2012年7月触底（14.2万套），房价也开始慢慢触底反弹。美国房价与库存几乎是同步的走势，这也与“库存降、房价涨”一般常识所认为的供需规律并不相符。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">实际上，对于一般消费品或工业制成品来说，库存下降必然会导致价格上涨。举个例子，近期茅台酒市场供不应求，供给不足，导致库存大幅下滑，而库存下滑之后，因为白酒是会消耗掉的，所以价格才会逐步上升，甚至一瓶难求。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">同样，在工业品市场，由于过去钢铁产能一直过剩，导致钢铁价格下跌，我国政府才在前些年提出“去产能”。等到去产能达到预期效果了，下游企业却要补库存了，钢材价格又开始反弹了。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">而对于房地产市场来说，如果只是为了自住，大量购房需求入市，就会推动房价上涨，而房价越是涨得历害，购房者的观望情绪就会积聚起来，就会放慢入市脚步。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">再看投机性购房者，他们买房也不是看库存，他们往往是“买涨不买跌”、“早置业，早受益”的购房心态。所以，购房者的心态使得住宅市场天然有投资属性。之前我们所说的茅台酒和钢铁主要是消费品，库存下降，价格就会反弹。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">那么，究竟由什么来决定房价涨跌呢？首先，房地产调控大方向是否有变化。过去我们常常看到，很多次房地产调控都是“无疾而终”。而本轮始于2016年10月的房地产调控政策已经持续了1年多，短期内并没有松动迹象。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">特别是两会结束之后深圳、成都、长沙、武汉等城市都出台了新一轮房地产调控举措，这表明政策层面对房地产市场的调控还将长期进行下去。估计要等到房地产长效机制完善后才会逐步退出。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">再者，给房地产降杠杆，防风险已成为监管部门的重要政策目标。利率的高低，向来是决定房价涨跌的关键所在。如中国2009-2010年房价上涨周期中，与金融机构推出的7折购房优惠利率政策密切相关，2009年6月个人按揭贷款利率创下4.34%的新低，房价涨幅也于2009年末达到峰值。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">而现在银行的首套房贷利率已经5连涨，由去年同期的85折优惠，到现在的基准利率之上的30%。特别是在过去五年内居民杠杆率已经翻了一番，进一步加杠杆已经力不从心，资金成本上升，金融机构把房贷由原来的“香饽饽”变成了“鸡胁”。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">现如今，金融去杠杆已成大趋势，高杠杆时代已经终结，无论是一线城市，还是二三线城市，高息举债的行为已经不可取，房地产投机性需求正在降温。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">再次，监管开始对资金流向房地产的通道进行封堵。2017年二三线城市房价为何会上涨？就是消费贷、过桥贷等短期贷款资金流向房地产领域，这样将短期贷款用于长期房贷，潜在的风险是巨大而不可控的。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">而现在，不仅是表内业务受到严控，甚至连银行的表外业务（包括委托贷款、资管等）资金都要受到严格监管，统统划归表内，甚至于开发商的项目贷款也要“四证齐全”才能审请。这使得银行信贷流向房地产的通道受到严查。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">最后，央行货币政策的松或紧，直接关系到房价的涨跌趋势。2009年我国房价大涨，主要是4万亿基建投资计划、10万亿天量信贷政策的影响，当年M2增速达到29%。而最近一轮房价上涨是2015年初，央行宣布实行宽松的货币政策，不仅是房贷利率降至历史低点，而且从银行获得房贷也较过去容易得多。巨量的资金推动了各热点城市房价上涨。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">新房库存下降就能带动房价上涨吗？持这样观点的人，把房产当作易耗商品来看待，这是要由供需关系来决定。而房地产本身就有投资属性，投资者有买涨不买跌等各种心理存在。而目前鉴于房地产调控还在持续、金融去杠杆仍在进行。同时，央行货币政策还在收紧，我们得出的结论是，今年购房的风险要超过以往的任何一年。
etch: normal;background-color: rgb(255, 255, 255);-webkit-text-stroke-width: 0px;">文章来源：不执著财经 张平
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