[摘要] 今年上半年，全省上下按照省委“一个指引、两手硬”的重大思路和要求，牢牢把握“房子是用来住的，不是用来炒的”总定位，采取分类指导、因城施策等系列政策措施，从供需两端发力，全省房地产开发业呈现出供给端收紧、需求端释放、库存量减少、品牌化效应明显、企业到位资金快速增长等良好态势。但也出现了房地产开发投资增
今年上半年，全省上下认真贯彻落实房地产调控政策措施，紧紧围绕供给侧改革“去库存”这一核心任务，从供需两端发力，加大商品房去库存力度，全省商品房销售量快速增长，商品房待售面积消化周期明显缩短，改善性住房供应量持续扩大，房地产品牌化加速发展等良好态势，但房地产开发投资增速创新低、地区市场分化明显，部分先行指标下降等新情况、新变化需要予以关注。
一、上半年山西房地产开发业运行情况
（一）商品房销售量保持快速增长
上半年，全省商品房销售面积830.6万平方米，同比增长20.9%，增幅虽比上年同期回落26.8个百分点，比一季度回落8.1个百分点，但比1-5月加快8.8个百分点，比平均水平高4.8个百分点；商品房销售额473.4亿元，同比增长45.8%，增幅虽比上年同期回落2.7个百分点，比一季度回落8.9个百分点，但比1-5月加快10.6个百分点，比平均水平高24.3个百分点。
山西商品房销售量增长情况（%）
分用途看，商品住宅销售面积769.5万平方米，同比增长20.6%；办公楼销售面积20.7，同比增长3.7倍；商业营业用房销售面积22.9万平方米，同比下降27.7%;其他房屋销售面积17.5万平方米，同比增长38.4%。住宅销售面积对全省商品房销售面积增长的贡献率，为91.3%，拉动商品房销售面积增长19.1个百分点。
分住宅户型看，受棚户区改造采取货币化安置政策的影响，改善性住房需求量明显增大。上半年，90-144平方米住房销售面积527.5万平方米，同比增长25.0%，占商品住宅销售面积的比重由上年同期的66.2%提高到68.8%；90平方米及以下住房销售面积109.3万平方米，同比增长19.9%，占商品住宅销售面积的比重由上年同期的14.3%下降到14.2%；144平方米以上住房销售面积132.6万平方米，同比增长6.3%，占商品住宅销售面积的比重由上年同期的19.6%下降到17.2%。
分市看，太原市是拉动全省商品房销售面积快速增长 的主动力。上半年，11个市商品房销售面积呈“7升4降”。销售面积增速低于全省平均水平的有忻州、临汾、晋中、运城和吕梁，分别为0.8%、-3.7%、-6.8%、-8.8%和-42.6%；销售面积增速高于全省平均水平的有晋城、阳泉、太原、大同、长治和朔州，分别为56.7%、56.3%、56.1%、28.4%、28.2%和24.8%，其中太原商品房销售面积对全省商品房销售面积增长的贡献率，为77.3%，拉动全省商品房销售面积增长16.2个百分点。
（二）商品房待售面积持续减少
截止6月底，全省商品房待售面积1523.9万平方米，比上月末减少94.3万平米，比去年末减少237.1万平方米，是2016年以来单月减少量的月份，其中住宅待售面积1075.8万平方米，比上月末减少68.5万平方米，比去年末减少158.4万平方米；办公楼待售面积42.3万平方米，比上月末减少7.2万平方米；商业营业用房待售面积243.0万平方米，比上月末减少12.0万平方米。以2016年商品房月均销售面积为基数，全省商品房待售面积消化周期为8.9个月，比5月末减少0.5个月，比2016年末减少1.4个月。
山西商品房待售面积情况（万平方米）
分市看，11个市商品房待售面积与3月末比呈“10降1升”。其中，“10降”的市有太原、阳泉、长治、晋城、朔州、晋中、运城、忻州、临汾和吕梁，分别比3月末减少33.9、11.1、5.4、1.7、43.5、2.4、17.4、2.6、6.8和2.4万平方米，商品房待售面积消化周期（以2016年月均销售面积为基数）分别比3月末减少0.6、1.4、0.3、0.2、7.3、0.2、0.7、0.3、0.5和0.4个月，商品房待售面积消化周期最长的市仍然是朔州市；“1升”的市是大同市，比3月末增加了6.5万平方米。增加的原因是由于6月份商品房竣工量（24.8万平方米）明显高于6月当月商品房销售量（10.3万平方米）。
（三）改善性住房投资快速增长
受改善性住房需求的扩大，开发企业积极调整住宅投资结构，90-144平方米住房呈现出快速增长态势。上半年，商品住宅投资完成408.0亿元，同比增长1.6%，占房地产开发投资的比重由上年同期的72.1%下降到71.8%。其中，90-144平方米住房投资完成248.8亿元，同比增长11.7%，增幅比同期房地产开发投资增速快9.7个百分点，比商品住宅投资增速快10.1个百分点；90平方米及以下住房投资完成102.0亿元，同比下降16.0%；144平方米以上住房投资完成57.2亿元，同比下降0.2%。
山西商品住宅投资增长情况（％）
上半年，开发企业到位资金739.6亿元，比同期房地产开发投资多171.0亿元，同比增长21.9%，增幅虽比一季度回落7.9个百分点，但比同期房地产开发投资增速快19.9个百分点，比1-5月加快4.8个百分点，比上年同期加快8.6个百分点。其中，国内贷款65.9亿元，同比增长1.16倍；企业自筹资金319.2亿元，同比下降1.3%；以商品房销售回款为主的其它资金354.5亿元，同比增长40.2%。在其它资金中，定金及预付款202.6亿元，同比增长30.5%；个人按揭贷款125.6亿元，同比增长59.8%。
据中国人民银行太原中心支行统计数据显示，上半年全省新增房地产开发贷款150.7亿元，比上年同期多增123.9亿元；新增个人购房贷款237.3亿元，比上年同期多增78.6亿元。
山西房地产开发企业到位资金增长情况（%）
以中国房地产业协会与中国房地产测评中心联合发布的《2016中国房地产开发企业500强测评研究报告》中前10强的万科、恒大、绿地、保利、碧桂园、富力城为例，上半年，6家企业开发投资完成90.5亿元，同比增长89.3%，占全省房地产开发投资的比重由上年同期的8.6%提高到15.9%，对全省的贡献率达高381%，拉动全省房地产开发投资7.7个百分点；商品房销售面积122.3万平方米，同比增长86.4%，占全省商品房销售面积的比重由上年同期的9.6%提高到14.7%，对全省的贡献率达39.4%，拉动全省商品房销售面积8.3个百分点；商品房销售额107.7亿元，同比增长1.1倍，占全省商品房销售额的比重由上年同期的15.7%提高到22.8%，对全省的贡献率达38.2%，拉动全省商品房销售额17.5个百分点。
二、当前我省房地产开发业需要关注的新情况、新变化
（一）房地产开发投资增速是近20年来点
上半年，全省房地产开发投资完成568.1亿元，同比增长2.0%，增幅比上年同期回落4.3个百分点，比一季度回落5.9个百分点，比1-5月回落1.6个百分点，比平均水平低6.5个百分点，比中部六省平均水平低14.0个百分点，是近20年来点。
及山西房地产开发投资增长情况（%）
上半年，全省商品房单位面积销售额由上年同期的4729元/平方米提高至5700元/平方米，增长20.5%。涨幅的太原市，单位面积销售额由上年同期的7013元/平方米提高至8847元/平方米，增长26.1%，高于全省平均增速5.6个百分点。据国家统计局发布的《70个大中城市住宅销售价格变动情况》看，从2月开始，太原市新建商品住宅价格指数同比逐月加快，分别是103.4、103.5、105.0 、106.0和106.6，在太原房价上涨的同时，省内另一些城市单位面积销售额却出现较明显下跌。如：大同、长治、晋城、朔州单位面积销售额同比下降12.6%、17.6%、12.2%和3.0%。
（三）部分先行指标呈下降态势
房地产开发企业土地储备、项目建设进度等先行指标下降，对后续开发投资增长的支撑不足。反映项目储备的先行指标企业土地购置面积和待开发土地面积同比分别下降5.6%和5.2%；反映投资后劲的房屋新开工面积同比下降8.0%，其中商品住宅新开工面积同比下降2.1%；反映投资进度的房屋竣工面积同比下降41.3%，其中住宅竣工面积下降38.1%。项目建设进度放缓将影响到与施工密切相关的建筑业总产值，上半年全省建筑业总产值同比增长4.6%，增幅比一季度回落6.0个百分点，比2016年回落8.6个百分点。
三、房地产开发投资增速回落的原因分析
（一）受房地产政策影响
《山西省人民政府办公厅关于加快化解房地产库存的若干意见》（晋政办发[2016]71号）规定通过支持农业转移人口在城镇购房、进一步加大棚户区改造货币化安置力度、打通商品房和公租房供需通道、加强房地产用地供应管控等11项新规，加快化解房地产库存压力。随着11项新规的持续作用，需求端得到了有效释放，推进了存量房转为公租房和安置房，但也弱化了保障房建设对房地产开发投资的拉动作用。上半年， 90平方米及以下住房投资102.0亿元，同比下降16.0%，下拉全省房地产开发投资3.5个百分点。同时，文件规定了商品房库存消化周期过长或在建房地产开发项目规模过大的市、县减少对房地产项目的供地量。上半年，开发企业购置土地面积114.1万平方米，同比下降5.6%。
（二）受工程施工管理影响
从去年9月以来，特别是今年5月随着工程施工管理力度的加大，部分地区项目施工工地的土石方工程停工，水泥搅拌站、砖厂等建材生产企业停产，造成建材供应紧涨、建材价格上涨、建设成本提高，从而影响到了项目的整体进度，代表项目实体投资的建安工程投资总体呈现出持续回落态势。今年上半年，全省房地产开发投资中的建安工程投资同比下降4.5%，下拉全省开发投资增速3.7个百分点，并且这一缺口将影响到全年的开发投资总量及增速。
山西房地产开发投资中建安工程投资增长情况
从房地产开发投资看，上半年，增速高于全省平均水平的市有长治、临汾、太原、晋中和晋城，增速分别是26.6%、18.1%、9.3%、4.0%和3.5%；增速低于全省平均水平的市有阳泉、忻州、吕梁、朔州、运城和大同，增速分别是-27.2%、-27.0%、-21.0%、-19.2%、-13.1%和-7.0%，以上6个市下拉全省房地产开发投资4.9个百分点。从今年新增项目规模看，上半年，全省新增项目169个，比上年同期少14个，新增项目投资规模737.6亿元，同比增长13.5%。其中，新增项目投资规模同比增长的市有临汾、长治、晋城和太原，增速分别为152.6%、100.7%、52.9%和38.0%，其它7个市新增项目投资规模同比均为下降。阳泉、忻州、吕梁、朔州、运城和大同等6个市房地产开发投资和新增项目投资规模下降是影响全省开发投资回落的主要原因之一。
四、促进山西房地产开发业稳定健康发展的几点建议
（一）持续加力优化营商环境
要认真贯彻落实《山西省企业投资项目试行承诺制实行无审批管理的决定》，围绕打造“六最”营商环境，切实把政府责任与推进发展结合起来、把工作创新与依法办事结合起来、把提高效率与服务项目结合起来，努力营造稳定公平透明、可预期的营商环境，确保项目落地、审批、开工、投产无障碍，降低市场运行成本，提高项目建设效率，促进房地产开发投资协调稳定增长。
（二）准确把握市场调控的着力点
认真贯彻落实好国家、省有关限购限贷和去库存各项调控政策。按照“因城施策、分类指导”的原则，进一步强化政策落实。一方面，积极支持居民家庭合理的自住和改善性购房需求，稳妥有序消化去化周期较长地区的商品房库存；另一方面，密切关注部分城市因房价较快上涨，可能带来的增加库存压力和金融风险等方面的负面影响。
（三）积极引导房地产开发业向产城融合方向发展
加快城镇化进程，有利于加快广阔农村富裕劳动力转移，有利于农业人口向城镇转移，从而提高中小城市人口承载能力，扩大对城镇住房的需求。一是各地要通过产业的打造，实现产城融合，以产促城，以产建城，吸纳、凝聚城市人口，将产业发展、城市建设与房地产发展融合起来，培育潜在购房需求，推动新型城镇化和房地产市场健康发展。二是房地产企业要充分发挥服务运营功能，为产业发展提供配套服务，以建立产业基地方式进行房地产开发，推进产城融合，将消费者的需求作为投资的主要方向，将城镇化作为拓展业务发展的重要空间，实现房地产开发业可持续发展。
（四）苦练内功提升市场竞争力
我省房地产开发企业与已进驻的省外企业相比存在着实力弱、规模小、竞争力不强的弱点，要在激烈的市场竞争中求得生存、发展，就必须不断的调整和完善企业内部管理，提升市场竞争力。一是以市场为导向，科学制定发展战略，确定产品定位和营销策略，提升市场价值意识；二是坚持以人为本，注重新材料、新技术的应用，提升产品的技术创新优势；三是不断完善管理体制，限度地整合人、财、物有形资产和技术、品牌、信誉等无形资源，提升企业管理优势；四是通过兼并重组，提高产业集中度，以的成本盘活存量，提升行业整体开发运营水平，实现房地产市场供需的高效匹配。
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