[摘要] 目前由于贷款和信托等融资渠道收缩明显，房地产企业融资需求难以得到完全满足，放行中期票据可以为房企开辟更加规范的融资渠道，是未来的趋势，这和解决地方债务问题的思路是一脉相承的
经济观察报记者 余寒 房企银行间发债的闸门正在开启。
10月29日，在中粮地产召开的董事会上，通过了申请注册发行23亿元中期票据的决定。在同一天，信达地产召开股东大会，决定将向中国银行间市场交易商协会申请注册发行三十亿中期票据的方案。
据不完全统计，仅过去两个月里，通过公告宣布将利用中期票据等债务工具进行融资的上市房企多达十余家，总规模在九百亿元左右。其中包括万科集团、保利地产、招商地产等行业龙头企业。
尽管这些企业还未获得中国银行间市场交易商协会的批准，但是10月已经成功发行期中期票据的北京金隅股份令市场有了乐观的理由。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇对经济观察报说，“可以理解是对那些资质较好的房企提供资金上的支持。”
一家性股份制商业银行地方分行行长告诉经济观察报，“这会是发债市场的一个突破，但这对银行间市场来说是小数目，而且现在的宏观政策对于房地产业是趋于中性的，改变了此前偏紧的态度，所以我觉得（中期票据）批准的可能性比较大。”
近期，多家上市房企开始争取发行中期票据的资格，为过冬做准备——对于上市企业来说，年底意味着将要交出一份令人安心的财务报表。“对于需要资金的房地产企业来说，当然愿意用发债的方式代替曾经高成本的融资方式。”宏源证券固定总部首席分析师范为说，“政策层面，把曾经的限制性障碍拿掉，也是出于对冲经济下行的考虑。”
10月31日，华夏银行发展研究部战略室负责人杨驰对经济观察报表示，“目前由于贷款和信托等融资渠道收缩明显，房地产企业融资需求难以得到完全满足，放行中期票据可以为房企开辟更加规范的融资渠道，是未来的趋势，这和解决地方债务问题的思路是一脉相承的。短期来看，由于风险因素，预计房企中期票据的融资成本将高于其他类型的债券。”
新融资工具，等来了
大型房企的公告在近日频频出现，几乎都会提及利用中期票据等债务工具进行融资。
富力地产于9月19日发布公告称，因预期监管机构将允许已上市房地产企业在银行间市场发行中期票据，公司拟向交易商协会申请注册发行境内中期票据。此次拟发行的中期票据总额不超过70亿元。所得资金将用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款等。
经济观察报从中国银行间市场交易商协会了解到，所有发行中期票据的房企均需要到协会备案，目前尚未出现房企集中发行中期票据的现象。
尽管这些融资方案尚未通过主管单位中国银行间市场交易商协会的批准，但多位业内人士认为，这些上市房企的申请被批准的可能性较大。杨驰表示，“房企中期票据是在银行间市场进行交易，信息更加透明规范，而且可以将风险分散给信托、基金、保险公司等各类投资机构。相对于房地产贷款来说，风险集中度大大降低。而且作为中票的承销商，银行还可以从中获得中介收入；此外，中期票据在发放的过程中还可以增加银行的短期存款，因此银行方面是对房企发放中票是冲动的。”
与其他融资工具相比，中期票据具有低成本、审批时间较短等特点，能够为企业节省融资成本。今年上半年，部分上市房地产企业发行公司债的申请获批，与公司债同属于债券市场的中期票据被市场看好。今年9月，就有传闻称，将允许上市房企发行中期票据。
10月15日成功发行了2014年度期中期票据的北京金隅股份，共20亿元的中期票据发行利率仅为5.35%。北京金隅股份已经在中国银行间市场交易协会成功注册，本次中期票据注册金额为35亿元，是今年来获准发行中期票据的房地产上市企业。“之前是政府有意控制投资过热的局面，才限制发行中期票据，银行对开发贷都非常紧，债券更紧。”碧桂园集团控股有限公司投资总监刘来超对经济观察报表示，“但中期票据利率相对较低，年限长，可以降低地产商资金成本，对企业的资金是一种稳定性补充。”
不过，债市闸门的开启对于中小型房地产企业来说可能就算不上好消息了。
发行中期票据对企业资质、资金用途等方面均有要求，并且需要公开一定的财务数据。“上市房地产企业拥有银行授信和第三方资信评级，在发行中期票据方面更便利。普通房地产企业发行中期票据会难一些，银行不一定愿意为其做承销。”刘来超说。
发行中期票据企业需要得到商协会的报备注册，而这一般要求企业具备良好资质，经过信用评级并充分履行信息披露义务。审核通过后，银行作为承销商为企业在银行间市场发债，如无人问津，则需要承销行自行消化。
一位银行人士表示，“银行作为承销商，有中间业务收入，我们可以和企业自由协商发行条款，但我们也要承担一定风险，如果我们无法兑付，需要自己兜底的。过去政策不支持房企，我们就不可能给他们报中票，现在政策略有放开，还是只能选择排名靠前的房地产企业。”
类似的排名制，也是银行在为房企发放贷款时的重要依据。上述银行人士认为，非上市企业估计条件还不是十分具备，但是政策会不断调整。未来，除了上市企业以外的一些品质比较好的企业有可能突破。
风险仍在
通过发债的方式进行融资曾是房地产企业的主要融资手段，但随着国内房地产调控收紧，国内趋紧的融资环境使得能够发行中期票据的房企仅为少数，更多房企只能选择非标渠道进行融资，或者寻求海外融资。“之前也只能各处找钱，去年主要依靠非标，去拿高利率资金”，刘来超告诉经济观察报。
目前，监管部门对非标资产的监管力度正在加大，海外融资成本也在节节攀升。根据中原地产研究中心统计，目前房企海外融资成本已普遍超过7%。
民生证券地产研究员邹恒超说，“原来限制房企融资，实际上房企还是付出了高利率的代价，绕道找银行融了钱，这样一来反而把整个实体经济的融资成本推上去了”。
今年以来，国内融资环境渐有放松之势，国务院常务会议曾多次提出要降低企业融资成本，房地产企业开始在国内寻找便宜的资金。据不完全统计，近两个月来，有十余家上市房企宣布要通过中期票据等工具进行融资，总额度在九百亿人民币左右，其中包括招商地产、中粮地产、万科、华夏幸福等房地产企业。
融资方式从间接转向直接，“此前对房地产贷款的控制一直比较严，房企只能通过信托、理财、海外融资等其他方式进行融资，现在政策有些转向。”上述银行人士说，“现在实际上是要降低间接融资的比例，提高直接融资的比例。而直接融资中，除了股市之外，债券是一大部分，而和发达国家债券市场相比，我国债券市场规模还不大。”
中期票据与同期贷款利率相比，具有一定的成本优势，并且可绕开商业银行直接进行融资，其效果与发行公司债类似，又因融资是在银行间市场进行，避开了公司债复杂的审批程序，故能够节省企业融资成本，提高融资效率。
根据中国银行间交易商协会规定，房地产企业发行中票募集的资金须用于符合国家政策支持的普通商品房项目、补充流动资金、偿还银行贷款。刘来超认为，“中期票据利率相对较低、年限长，可以降低地产商资金成本，对企业的资金是一种稳定性补充。”
范为认为，“债券市场不仅仅包括中票和公司债，这些都是正常的企业融资手段，只能说正常的融资渠道向房地产企业重新打开了。”
有市场人士担心，千亿资金流入房地产企业将会带动新一轮的土地市场热。但范为表示，“与房地产投资相比，这只是非常小的比例，目前来说不会引起多大波动。”
根据中国银行间市场商协会规定，房地产企业发行中期票据所募集的资金不可用作土地款等其他用途。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇说，中期票据的总体规模不会很大，因为符合条件的房企相对来说还是比较少的，对银行的整体业务不会有大的影响。
不过，高盛在10月27日发布的报告中曾做出警示，“尽管中国房地产开发商债券遭遇15个月来最严重的抛售后出现反弹，但它们仍然属于亚洲债券市场风险的资产，投资者应当予以回避。”
高盛给出的理由包括杠杆状况恶化和存量房增加等因素。尽管在9月30日，人民银行已经给出限贷松绑政策，高盛却认为，“最近的放松不能改变我们对该行业的负面看法，因为我们认为库存过量问题仍将持续，且该行业的杠杆率仍将高企”。
“这可以理解成为一个稳定房地产市场的信号，这有利于在当前经济下行压力加大的情况下保证经济平稳运行。”杨驰表示，各家商业银行都会积极参与中期票据业务，“应该说企业获批的可能性还是很大的，有利于房企特别是上市房企开辟多元化的融资渠道，优化融资结构。但这意味着房地产行业会出现一轮重组并购潮，实力差、资金链紧张的部分中小房地产企业有可能逐步退出市场。”
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