[摘要] 2018年的第一季度已经过去,对于过去三个月榆次房地产市场的变化,不知各位作何感想?
2018年的季度已经过去,对于过去三个月榆次房地产市场的变化,不知各位作何感想?今天老炮对监测到的楼市数据做了一个回顾和总结
一、政策分析
1、两会加快“租购并举”新格局
2018年1月30日,从各省份地方两会获悉,加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源、加快形成“租购并举”新格局,是各地2018年完善房地产调控的大方向。
老炮观点:政府加快完善租赁市场机制,丰富住房用地供应渠道,建立租购并举的住房制度,进一步提升了市场服务质量,有利于房地产市场平稳健康运行;从客户方面,进一步建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,确保房地产市场的稳步运行,同时也增加客户选择性,保障了客户的权益。
2、利率上涨,额度受限,今年房地产信贷或“紧上加紧”
近期广州、深圳、北京、杭州、南昌等地,开年以来个人房贷利率持续上涨,并且银行对贷款投放较为审慎。银行资金价格水涨船高,信贷投放也‘价高者得’。考虑到房地产调控仍从紧,房地产相关贷款受到的影响很大,预计未来利率可能继续上浮。”
老炮观点:性房贷利率的持续上涨,一方面有效地打击了房地产投机者,实现房地产市场“只住不炒”良性发展状态,另一方面,抑制居民部门杠杆率,遏制房地产市场泡沫倾向。首套房利率上涨,增加购房成本,增大购房压力,全力防止炒房行为。
3、太原对二手房交易转让分类 部分住房不在“限售”之列
太原市房管局出台《关于控制二手住房短期交易转让实施细则》,对太原市二手住房交易转让分类,部分符合条件的住房不在“限售”之列。
老炮观点:对二手住房交易转让分类,完善了住房限售政策,维护了部分不在“限售”之列的住房客户的合法权益。但现阶段太原房地产市场成交主力仍为新增自住型产品,政策影响有限。
4、太原都市区规划、晋中城市空间规划,榆次崛起契机
未来太原都市区定位为国家能源服务及创新中心,榆次作为副城,在大太原都市圈内将成为连接其他区域的关键节点。晋中市域城镇发展核心——榆次,规划继续提升其辐射带动功能,联动潇河组团、修文组团等功能区,形成分工合理、服务区域、功能完善、富有吸引力的市域城镇发展核心区。
老炮观点:榆次城市发展依托太榆同城化及大太原都市圈的规划,城市的发展中心围绕着中心城区不断向外辐射,再有太榆整个交通体系的不断完善,榆次快速发展的契机已然形成,崛起之路势不可挡。
榆次立足“晋商之都、三晋之心、生态之城”的区域发展定位,充分把握太榆同城发展的战略机遇,发挥区位、交通、资源等综合优势,将榆次打造为“具有较强聚集辐射能力的区域性中心城市”。
二、土地市场
1、2017-2018年土地市场
土地供应成交主要方式:土地招拍挂;
供应建面:2018年季度土地供应建面166万方,环比上涨57%;
成交建面:2018年季度土地成交建面177万方,环比上涨2%,达到2017年以来值;
成交楼面价:2018年季度土地成交楼面价1697元/㎡,环比上涨26%,为2017年以来的次高峰。
2、2018年一季度土地市场成交情况
2018年季度土地市场热度上涨,品牌开发商争先拿地,地王持续刷新,竞争氛围攀升。
一季度土地成交创新高,下半年商品房市场压力加剧;
2018年一季度,土地成交表现抢眼,成交建筑面积达177万㎡,占去年全年成交的36%;榆次房地产市场依旧被看好,大量土地成交表明,各开发商对市场充满信心。但是随着一季度成交土地在下半年进入房地产二级市场,新房供应量大幅度增加,市场竞争会愈加激烈,去库存压力增大。
龙湖大街以北的大学城片区成为开发商眼中的“香馍馍“;
一季度土地成交区域集中明显,主要是集中于龙湖大街以北的大学城板块,大学城片区得益于近两年政府对该区域的大力规划发展,区域运营初见端倪,加之大学城的规划,将加速整体区域的发展,所以围绕大学城进行土地储备和布局成为各开发商的优先选择之一。
三、商品房市场
1、市场供求:量跌价涨,开发商蓄势待发
2018年一季度商品住宅供应5.14万㎡,同比下降22%,环比下降87%;成交量15.57万㎡,同比下降9%,环比下降65%;成交均价为6,897元/㎡,同比、环比均上涨,市场较火热。整体而言,2018年一季度整体市场量跌价涨,各开发商蓄势待发。
2、库存盘点:市场向好,去化加快
2018年3月底,榆次商品住宅市场库存为21.02万㎡,存量市场同比下降39%。去化周期为4.05个月,同比缩短4.05个月,去库存化速度加快。
3、成交排行榜:品牌开发商“霸”榜
2017年四季度排行榜5中,品牌占据其三,到2018年季度5中,前四已被品牌独占,且均价已均上7000元/㎡,与本土房企差距拉大,品牌房企已站稳榆次市场。
住宅市场成交低迷,成交量仅占2017年全年的12% 。2018年1-3月,榆次商品住宅供应5.14万㎡,成交量15.57万㎡,成交均价6,897元/㎡,整个市场呈现量跌价涨的状态;但各开发商皆蓄势待发,二季度必然量价齐涨。
需求结构导向下的改善型产品高速去化。面积段在90-140㎡、成交均价在5,001-7,000元/㎡之间的产品占比约44.95%,市场逐渐以改善型需求为主;此外,刚需型产品面积在100-160㎡、均价7,000元/㎡-9,000元/㎡的产品占比10.11% ,成交也较为突出。
品牌开发商已“霸占”市场。 2018年季度5中,前四已被品牌独占,且均价已均上7000元/㎡,与本土房企差距拉大,品牌房企已站稳榆次市场,品牌之间的竞争将愈演愈烈。
四、下季度市场运行预判
1、因城施策,调控力度不减
从两会传递出的信息看,今年热点城市调控力度仍将持续。精准施策、着眼长远将是楼市调控的重要原则。
2018年要坚持调控目标不动摇、力度不放松,保持政策的连续性和稳定性,进一步夯实地方政府主体责任。同时,要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,大力发展住房租赁市场,因地制宜发展共有产权住房。
2、房企竞争愈演愈烈,榆次迎来品牌开发商时代
2018年以来,各家开发商推货量较少,致使整个市场处于“缺货”状态,似乎都在等“金四银五”的到来,恒大、红星、首创、保利等品牌开发商均蓄势待发,不动则已,一鸣惊人。
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